親の高齢化を意識し始めると、実家の将来が急に現実味を帯びてきます。実家の扱いは「相続」か「売却」かの二択ではなく、①親が生前に売却する、②相続して保有する、③相続後に売却する、という3つのパターンで考えると整理しやすくなります。誰の財産として動かすのかで、使える制度もお金の行き先も変わるためです。

判断を難しくしているのは、税制の期限や維持費といった数字の面と、思い出のある家を手放せるかという気持ちの面が同時に絡み合っている点にあります。加えて四日市市は、同じ市内でも住宅地の地価に4倍を超える開きがあります。

本記事では、四日市市・鈴鹿市を中心に仲介売却と不動産買取を手がける株式会社不動産流通サービスが、3つのパターンそれぞれの利点と負担、地域の不動産傾向、放置の危険性、後悔しないための判断基準を整理します。

1. 40代から実家の不動産終活を始めるべき理由

40代という時期は、まだ猶予があるからこそ選択肢が多く残されています。相続が起きてから動き出すと、制度を比べる時間も、家族で話し合う時間も足りなくなりがちです。

1-1. 早めの行動が将来のトラブルと不要な支出を未然に防ぐ

準備が早いほど、使える手段は増えます。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となりました。過去の相続で名義が祖父母のままになっている土地があれば、その解消にも時間がかかります。

税金の面では、相続税の申告が必要な場合、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を済ませる必要があります。相続税がかかるかどうかは、実家の評価額だけでなく、預貯金や有価証券、生命保険金、他の不動産などを合算して判断します。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、課税されるかどうかの見当を早めに付けておくと、その後の判断が具体的になります。

出典：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

1-2. 親が元気なうちに家族で意向を共有できる猶予がある

不動産をめぐる争いの多くは、金額そのものより「聞いていなかった」ことから始まります。親が判断力を保っているうちであれば、遺言書の作成や生前贈与、生前売却といった選択肢を本人の意思で選べます。

認知症の診断があるだけで一律に売却できなくなるわけではなく、問題になるのは売買契約の内容や結果を理解して判断できる能力があるかどうかです。その能力が不十分な場合、家族が本人に代わって自由に売却することはできません。成年後見制度を利用する場合も、本人の居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ずに行った処分は無効となります。

出典：成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可｜裁判所

1-3. 四日市市の地域ごとに異なる不動産価値の現状

四日市市の住宅地は、地区による差が大きい点が特徴です。令和8年地価公示の住宅地標準地をもとに整理すると、次のようになります。

※上記は、令和8年地価公示における四日市市の住宅地標準地を当社が単純平均・抜粋した参考値です。公的機関が公表する「市全体の平均価格」ではなく、実際の査定額や成約価格を示すものでもありません。

最高地点と最低地点では4倍を超える差があります。人口面では、四日市市は2020年から2025年にかけて0.5％減少しており、三重県全体の減少率4.3％と比べると減少幅は小さくなっています（2026年5月公表の令和7年国勢調査人口速報集計）。ただし、住宅需要や売却のしやすさは、地区や物件条件によって異なります。

✓ポイント：「四日市市の相場」という一括りの数字は、判断材料としては粗すぎます。実家がどの地区にあり、どの価格帯に属するのかを把握することが、相続か売却かを考える前提になります。

出典：令和８年地価公示 公示価格一覧表｜三重県

2. 「相続して保有する」場合のメリット・デメリットと活用法

相続して残す選択には、資産として持ち続けられる利点と、持ち続けるがゆえの負担が両方あります。

2-1. 思い出のある実家を残し将来的に居住・賃貸できる強み

家族が集まった家を手放さずに済む価値は、金額に置き換えられません。将来ご自身や子世代が住む可能性があるなら、住まいを確保できている意味は大きいでしょう。立地条件が良ければ、賃貸に出して収益を得る道もあります。

相続税の計算面では、土地は路線価方式や倍率方式で評価されます。路線価は地価公示価格等の80％程度を目途に定められていますが、個別の土地の実際の取引価格より必ず低くなるとは限りません。加えて、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例により、特定居住用宅地等は330㎡まで評価額が80％減額されます。

2-2. 固定資産税や維持管理費が毎年発生し続ける負担

一方で、保有には費用がかかります。固定資産税の納税義務者は毎年1月1日時点の所有者であり、使っていない家でもこの負担は続きます。火災保険料、庭木の剪定や草刈り、点検や小修繕、遠方から通う交通費も加わります。賃貸に出す場合も、原状回復やリフォームの初期費用、入居者募集や管理の手間が発生します。空室期間があれば収入は途切れ、費用だけが残ります。「とりあえず持っておく」という判断にも、毎年のコストが伴う点は見落とされがちです。

2-3. 複数の相続人がいる場合に発生しやすい資産分割トラブル

不動産は、預貯金のように簡単には分けられません。とりあえず共有名義にしてしまうと、その後の意思決定に手間がかかります。共有不動産全体の売却には、原則として共有者全員の同意が必要です。修繕については、その内容が保存行為・管理行為・変更行為のどれに当たるかによって必要な同意要件が異なり、名称が「大規模修繕」であれば必ず全員同意になるというものでもありません。

次の世代へ相続が進むほど関係者は増え、話はまとまりにくくなります。一人が実家を取得して他の相続人に代償金を支払う方法もありますが、まとまった現金の用意が前提です。

✓ポイント：残す選択をするなら、誰が引き継ぎ、費用を誰が負担し、将来どうするのかまで決めておく必要があります。共有名義は問題の先送りになりやすい形です。

出典：新制度の概要・ポイント（民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）｜法務省

3. 「売却する」場合のメリット・デメリットと手続き

売却は、資産の形を現金へ変える選択です。ただし、誰が売主になるかで代金の扱いが変わります。

3-1. 生前売却と相続後売却では代金の扱いが異なる

親が生前に売却した場合、売却代金は親の財産です。親の介護費用や施設入居費、生活資金などに充てられます。子が受け取って自分の用途に使えるものではなく、親から子へ資金を移せば贈与として扱われる可能性があります。

一方、相続後に売却した場合は、遺産分割協議の内容に従って売却代金を分ける方法を検討できます。不動産のままでは分けにくい財産も、現金化すれば分割協議がまとまりやすくなります。

なお、親が実際に住んでいる自宅を生前に売る場合、譲渡所得は親に発生しますが、居住用財産の3,000万円特別控除を検討できます。住まなくなった後でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であれば対象になり得ます。

出典：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

3-2. 手放すことへの心理的抵抗感と譲渡所得税などのコスト

売却には費用も伴います。譲渡所得に対する税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％です。相続で取得した不動産は被相続人の取得日を引き継ぐため、長期譲渡として扱われるケースが多くなります。このほか仲介手数料、印紙税、抵当権が残っていれば抹消登記の費用もかかります。

相続税を納めた方が相続財産を売却する場合は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡するなどの要件を満たせば、取得費加算の特例を検討できます。期限が定められた制度が多いため、いつ売るかは税負担に直結します。

なお、個別の税額計算や適用可否の判定は税理士または税務署の領域です。当社では制度の一般的なご説明と、必要書類の整理までをお手伝いしています。

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

3-3. 四日市市の不動産相場に適した売り時の見極め

四日市市の住宅地の地価は3年連続で上昇しており、需要が急速にしぼむ局面ではありません。ただし、上昇が続く保証はなく、相場の底や天井を言い当てることもできません。

現実的な判断軸は市況予測ではなく、建物の状態と制度の期限です。木造住宅は年数の経過とともに評価が下がりやすく、税制の特例にも期限があります。

✓ポイント：売却の適期は「相場が最高値になったとき」ではなく、家族の合意が整い、使える制度が残っているときです。

4. 「相続」と「売却」はどちらがお得？後悔しないための判断基準

どちらが有利かは、次の三つを順に確認すると絞り込めます。

4-1. 立地条件や築年数から見る不動産の将来性

駅や幹線道路からの距離、生活利便施設の状況、区画の広さや形状、接道条件を確認します。買い手が付きやすい立地であれば、残しても売っても選択肢が保たれます。反対に、公共交通の便が限られ、区画が広すぎて分割も難しい土地は、時間が経つほど買主が絞られる傾向があります。将来売りにくくなることが見込まれる物件ほど、早い段階で判断する意味が大きくなります。

4-2. 自分や家族のライフプランに合わせた資金計画

40代は、教育費と住宅ローン、そして自身の老後資金が重なる時期です。実家を維持する年間コストを試算し、それを何年負担できるかを考えます。同時に、売却した場合に手元へ残る金額の概算も出しておくと、比較ができます。

4-3. 親の意向と相続人全員の希望を踏まえた絞り込み

数字が出たら、親の希望を確認します。「住み続けたい」「施設に移りたい」「兄弟で揉めてほしくない」といった意向は、選択肢を大きく左右します。兄弟姉妹がいる場合は、早い段階で情報を共有しておくと後の摩擦を減らせます。

✓ポイント：物件の将来性、家計の見通し、家族の意向。この三つが揃って初めて結論が出ます。数字だけでも気持ちだけでも、判断は片寄ります。

5. 最も避けたい「放置」のリスクと四日市市での空き家問題

相続でも売却でもなく、決めないまま時間が過ぎることが最も不利になります。三重県の空き家率は全国平均を上回る水準にあり、放置された住宅は年々増えています。

5-1. 勧告を受けた場合の固定資産税の増額リスク

住宅が建つ土地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地の特例が適用されています。ところが、適切な管理がされていない空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市から「管理不全空家等」または「特定空家等」として指導・勧告を受ける場合があります。勧告を受けると、その敷地は住宅用地に対する固定資産税等の軽減措置の対象外となります。

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について｜国土交通省

5-2. 建物の老朽化に伴う資産価値の下落と近隣への影響

人が住まなくなった家は傷みが早まります。換気が止まって湿気がこもり、雨漏りやシロアリの被害が進み、修繕費が売却で得られる金額を上回ることもあります。屋根材や外壁の落下、倒木が近隣に被害を及ぼせば、所有者として損害賠償を求められる可能性も否定できません。

制度の期限にも注意が必要です。相続空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象で、制度自体も2027年（令和9年）12月31日までの譲渡に適用されます。相続人が3人以上いる場合の控除上限は1人あたり2,000万円です。主な要件の一部を挙げると、昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物でないこと、相続の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと、相続から売却まで事業・貸付け・居住の用に使っていないこと、売却代金が1億円以下であること、耐震基準を満たすか一定の期限までに耐震改修または取り壊しを行うこと、期限内に確定申告をすることなどがあります。被相続人が老人ホーム等へ入居していた場合には、別途の要件も定められています。適用可否は税務署または税理士へご確認ください。

✓ポイント：放置のコストは、税負担の増加、建物の劣化、制度の期限切れという三方向から生じます。何もしない状態は、選択をしていないのではなく、不利な方へ進む選択をしていることになります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

6. 四日市市で賢い不動産終活を進めるためのステップ

最初の一歩は、売る決断ではありません。現状を数字で把握することから始まります。

6-1. 現在の不動産価値を知るための査定依頼

査定は売却の申し込みではなく、売却した場合の市場価格を検討するための手続きです。ここで押さえておきたいのが、不動産にはいくつもの「価格」がある点です。

査定額が分かっても、それだけで相続税額を判断することはできません。相続税の土地評価は査定とは別の方法で計算されるためです。それでも査定を受ける意味は大きく、代償金の額や維持費との比較、売却した場合の手取りの見当を付ける材料になります。依頼する際は、金額の大小だけでなく、その根拠を具体的に説明できるかどうかを確かめてください。

出典：令和８年分の路線価等について｜国税庁

6-2. 相続や売却に詳しい地域の専門家への事前相談

相続と不動産は、税務・登記・売買の三つが関わります。税額の計算は税理士、登記は司法書士、価格と売却方法は不動産会社と、担当する領域が分かれます。地域の取引実態を知る不動産会社であれば、必要に応じて各専門家との連携もご案内できます。

✓ポイント：相談は、売ると決めてから行うものではありません。判断材料を集める段階で動くほうが、選べる手段は多く残ります。

7. まとめ

四日市市の実家をどうするかは、親が生前に売却するのか、相続して保有するのか、相続後に売却するのか、という3つのパターンを並べて考えることから始まります。誰が売主になるかで代金の行き先も使える制度も変わるため、この区別が判断の土台になります。そのうえで、物件の立地と築年数、家計の見通し、家族の意向を突き合わせてください。決めないまま置いておく状態が、最も不利になります。

40代は、親と話せる時間があり、制度を選べる余地も残っている時期です。売ると決めていなくても、現在価値を知り選択肢を並べておくだけで、判断の質は変わります。

株式会社不動産流通サービスは、1984年の設立以来40年以上にわたり、四日市市・鈴鹿市を中心とした北勢エリアで、土地や戸建ての仲介売却と不動産買取に携わってまいりました。相続不動産や空き家のご相談も承っており、無料査定・お電話・ご来店のいずれの形でもお受けしています。「まだ何も決まっていない」という段階のお話でも構いません。まずは現状を整理するところから、親身にお手伝いいたします。