実家の相続でトラブルを避けたいなら、親が元気なうちに家族で「実家の将来」を話し合っておくことが何よりの備えになります。相続が始まってからでは、感情と手続きが同時に押し寄せ、冷静な判断が難しくなるためです。当社へのご相談でも「兄弟の意見がまとまらないうちに数年が過ぎた」「気づけば税制の特例期限を過ぎていた」という声は少なくありません。四日市市・鈴鹿市・三重郡で仲介売却と不動産買取を手がける株式会社不動産流通サービスが、実家相続で起きやすいトラブルと、今から着手できる準備を整理しました。

1. 実家をそのままにするのは危険？不動産相続で起きやすいトラブル

実家を「とりあえずそのまま」にする判断は、時間が経つほど選択肢を狭めます。不動産は預貯金と違って分けにくく、放置している間も費用が発生し続けるためです。相談現場で多い三つのつまずきを取り上げます。

1-1. 実家は分けにくい？兄弟間で遺産分割がまとまらないケース

もめごとの多くは「仲が悪いから」ではなく「分けにくいから」起こります。財産に占める実家の割合が大きいと、誰か一人が家を相続した時点で取り分の均衡が崩れるためです。

たとえば財産が実家（評価額2,000万円）と預貯金500万円、相続人が兄弟2人の場合。長男が実家を引き継げば次男の取り分は預貯金だけとなり、差額を埋める代償金の準備が必要です。共有名義にする道もありますが、不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の同意が必要です。修繕や改修は工事の内容によって、全員の同意が要る「変更行為」、持分の過半数で決められる「管理行為」などに分かれるため、共有者が増えるほど意思決定は複雑になります。共有者の一人が亡くなれば持分は次の世代へ枝分かれし、当事者が10人を超える例も見られます。

✓ポイント 不動産は「価値を分ける」ことはできても「現物を分ける」ことが難しい資産です。共有名義は結論の先送りであり、時間が経つほど合意形成の難易度は上がっていきます。

1-2. 誰も住まない「空き家」に降りかかる維持費と固定資産税の負担

空き家は住んでいなくても保有コストがかかります。固定資産税のほか、市街化区域内であれば都市計画税、火災保険料、電気・水道の基本料金、庭木の手入れや通気のための帰省費用まで含めれば、年間で数十万円規模になる例も見られます。

とりわけ注意したいのが固定資産税です。住宅が建つ土地には課税標準を軽減する住宅用地の特例があり、200平方メートル以下の部分は6分の1になります。ところが管理が行き届かず「特定空家等」や「管理不全空家等」として市から勧告を受けると、この特例の対象から外れます。管理を怠った結果として、土地の固定資産税が大きく増える可能性があるわけです。

1-3. 境界が不明確でいざという時にスムーズに売却できない問題

売却を決めてから発覚しやすいのが、隣地との境界に関する問題です。昭和期に造成された住宅地では、境界標が失われていたり、使用状況と登記内容がずれていたりします。確定測量には隣地所有者の立ち会いと同意が要るため、隣地が相続未登記の場合などは数か月単位の時間がかかることも珍しくありません。

名義も同様です。2024年4月から相続登記が義務化され、原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、以前から相続したことを知っていた未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。名義が祖父母のままという実家は、この経過措置の期限が迫っています。

✓ポイント 境界と名義は、売ると決めてから整えるのでは間に合わないことがあります。親が健在で、隣地の方とも面識があるうちに現況を確かめておきたいところです。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

2. 親の家を引き継いだらどうする？知っておきたい3つの選択肢

実家を引き継いだ後の道筋は、大きく「住む」「売る」「貸す」の三つです。正解は家族構成や資金力、建物の状態で変わるため、負担と得られるものを並べて比べる姿勢が欠かせません。

2-1. 実家に移り住む（リフォームや修繕の検討）

住み継ぐ選択は住居費を抑えられる点が魅力です。ただし築年数の古い住宅では、初期投資の見積もりが判断を左右します。1981年5月31日以前の旧耐震基準の住宅は現行基準を満たしていない可能性があり、耐震補強や給排水管の更新が重なれば費用は膨らみます。建物状況調査（インスペクション）で劣化を把握してから、改修費用と住み替え費用を比べる流れが現実的です。

2-2. 売却して現金で公平に分ける

三つのうち、相続人同士の不公平感が生まれにくいのが売却です。現金は1円単位で分けられ、法定相続分どおりの分割ができます。売却には、買主を市場で探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。仲介は市場価格に近い金額を狙える一方、買主が見つかるまでの期間は読みにくくなります。買取は買主探しの工程がないぶん時間の見通しを立てやすく、遠方にお住まいで内覧対応が難しい方に選ばれています。ただし再販の可能性を踏まえて判断するため、すべての不動産を買い取れるわけではありません。

税制面では、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。対象となる家屋は1981年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物ではないことなどが要件で、相続後に事業・賃貸・居住の用へ供していないことも原則として必要です。家屋を残して売却する場合は一定の耐震基準を満たす必要がありますが、2024年1月1日以後の譲渡では、売却後、翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う場合も対象となり得ます。

期限は二重に定められています。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに譲渡すること。加えて、対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、特別控除額の上限は2,000万円となります。

✓ポイント 相続から時間が経ち、売却を検討した時点で特例の期限が迫っていた、または過ぎていたというケースもあります。適用の可否は個別事情で変わるため、判断は税理士や所轄の税務署へご確認ください。当社がお伝えできるのは制度の一般的な内容と、必要書類の整理までとなります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

2-3. 賃貸物件として貸し出す（初期費用と管理の手間を理解する）

貸す選択は、資産を手放さずに収益を得られる点が利点です。反面、長く空き家だった住宅を賃貸に出すには水回りの交換や内装の刷新が要り、数百万円の初期費用がかかることも。入居者が決まらない期間の税負担は持ち出しです。さらに賃貸に出した実家は、前述の3,000万円特別控除の対象から外れます。「まず貸してみて、だめなら売る」という順序は、税制上の選択肢を狭める場合がある点に注意が必要です。

なお、自宅を売却したうえで賃借人として住み続けるリースバックという手法も市場には存在します。当社が提供するサービスではないため、検討される場合は取扱事業者へ直接お問い合わせください。

3. 四日市市の不動産事情を踏まえた相続のポイント

同じ四日市市内でも、実家がどのエリアにあるかで売りやすさは変わります。地域の需要傾向と市の支援制度を知れば、選択肢の絞り込みが早まります。

3-1. 四日市市内のエリアごとの需要と売却のしやすさ

四日市市は北勢地域の中心都市として、通勤・通学の利便性と生活環境のバランスで住宅需要が保たれています。近鉄四日市駅やJR四日市駅の周辺、名古屋方面への通勤圏となる鉄道沿線、学校や商業施設が徒歩圏の住宅地は、比較的引き合いが安定しています。一方、丘陵地の造成団地や公共交通の便が限られる地域では検討者の層が絞られ、価格設定と販売期間の見立てが重要になります。

気をつけたいのが価格への思い込みです。「購入時より高く売れるはず」というお話をよく伺いますが、比較の基準がバブル期の価格になっている例は目立ちます。造成前の素地と分譲地の価格を同じ水準で考えてしまう混同も見受けられます。相続税の計算に使う路線価も、税務上の評価額であって売却価格そのものではありません。

✓ポイント 売却価格の目安は、同じ地域で最近成約した物件と照らし合わせて初めて見えてきます。エリア、間口、接道状況、土地の形状で評価は変わるため、現況に即した査定から始めると判断がぶれません。

3-2. 解体やリフォームに使える四日市市の空き家関連の補助金制度

四日市市は空き家の活用と流通を促す補助制度を設けています。要件は細かいものの、条件が合えば費用負担を軽くできます。

要件は制度ごとに異なり、所有者向けと購入者向けで対象そのものが分かれます。制度は年度ごとに内容や予算が見直され、申請が上限に達すれば年度途中で受付を終える場合もあります。

✓ポイント 補助金の多くは「申請してから工事」が原則で、先に契約すると対象外になることがあります。解体やリフォームを考える段階で四日市市都市整備部都市計画課へ最新の要件を確かめておけば、受けられたはずの支援を逃さずに済みます。

出典：空き家対策｜四日市市

4. モメないために親が元気なうちから進めたい準備

準備の中身は特別なものではありません。話し合い、書類の確認、意向の記録。この三つを親が元気なうちに済ませられるかどうかで、相続後の負担は大きく変わります。

4-1. まずは家族全員で「実家の将来」について話し合う

最初の一歩は、家族が同じ情報を持つことです。誰か一人が親と話を進めていると、他の兄弟から「勝手に決めた」と受け取られ、感情のこじれにつながります。

切り出し方に迷うなら、財産の話から入らず「この家をこの先どうしていくか」という生活の話題から始めると受け入れられやすくなります。帰省の折に家の傷み具合や庭木の管理を話題にすれば、自然と将来の話へつながります。全員がそろう場を一度は設け、内容をメモに残しておくと認識のずれも防げます。

4-2. 登記簿や権利証を確認し、実家の資産価値を大まかに把握する

話し合いを実のあるものにするには、対象となる不動産の中身を正確につかむ必要があります。記憶や思い込みのまま進めると、前提が間違った状態で議論が積み上がります。

• 登記事項証明書（所有者、地目、地積、抵当権の有無がわかる）
• 権利証または登記識別情報通知
• 固定資産税の納税通知書（課税明細書に評価額と対象地番を記載）
• 土地の測量図、境界確認書
• 建物の間取り図、建築確認済証、増改築時の書類

登記簿を取り寄せると、亡くなった祖父母の名義のままだった、完済したはずの住宅ローンの抵当権が残っていた、といった事実が判明することも。抵当権が残っていれば、売却に向けて抹消登記が必要となり、登録免許税のほか、司法書士へ依頼する場合は報酬も生じます。

✓ポイント 書類がそろえば、不動産の権利関係や課税上の評価、手続き上の課題が見えてきます。なお、固定資産税評価額は売却価格そのものではないため、市場での価格目安は別途の査定で確認します。当社では書類の取得先のご案内から現況を踏まえた査定まで対応しています。売却を決めていない段階でのご相談も、遠慮なくお申し付けください。

4-3. 親の意向を尊重し、必要に応じて遺言書の作成をサポートする

最終的に財産をどう遺すかを決めるのは親自身です。子どもの側が結論を用意するのではなく、判断材料をそろえて選びやすくする姿勢が、後々の納得感を生みます。

法定相続分と異なる分け方を望む場合や、相続人以外に遺したい相手がいる場合は、遺言書があると手続きが明確になります。自筆証書遺言は費用を抑えられる反面、形式の不備で無効になるおそれがあり、法務局の保管制度を使う手もあります。公正証書遺言は公証人が関与して作成され、原本は公証役場または公証制度のシステム上で適切に保管されるため、紛失や改ざんのリスクを抑えられます。選択は司法書士や弁護士に相談したうえで決めると安心です。

あわせて意識したいのが期限です。相続税の申告・納付が必要な場合は、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内。相続登記は、原則として相続による不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割の話し合いが長引くほど、どちらも余裕はなくなります。

出典：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

5. 漠然とした不安は地元の専門家への早期相談で解消を

実家相続の不安は、情報が足りないから大きく感じられます。選択肢と費用、期限が具体的な数字として見えた瞬間、悩みは「決められる課題」に変わります。

5-1. 四日市市の事情に詳しい不動産会社や専門家を味方につける

同じ「北勢エリアの戸建て」でも、四日市市、鈴鹿市、三重郡の各町では需要層も価格帯も異なります。地域の成約事例を継続して見ている会社なら、その土地の検討者が何を重視するかを踏まえた提案ができます。相続の論点は不動産の評価にとどまりません。税金は税理士、登記は司法書士、分割の争いは弁護士と領域が分かれるため、連携先を持つ地元の不動産会社なら窓口をひとつにまとめられます。

株式会社不動産流通サービスは、1984年の設立以来40年以上にわたり、四日市市・鈴鹿市・三重郡を中心とした北勢エリアで、土地や戸建ての仲介売却と買取に携わってまいりました。遠方にお住まいのまま郵送でのやり取りで相続空き家を売却されたケース、相続した土地を当社の買取でご対応し、ご相談から完了まで2か月ほどで区切りをつけられたケースもございます。一定期間の売却活動で成約に至らなかった場合に当社が買い取る買取保証もご用意していますが、すべての不動産が対象となるわけではありません。

将来のことを考えると気が重くなるかもしれません。それでも、親御さんとお話しできる時間があるうちに動き出せば、選べる道はずっと多く残ります。無料査定、お電話でのご相談、ご来店のいずれでも親身に対応いたします。何から手をつけるべきか整理するところから、お手伝いさせてください。